教聯會主席、將軍澳香島中學副校長 鄧飛
在十二月六日的全國港澳研究會上，幾位學者不約而同地預測，香港的樓市將會在2014年開始向下調整，將會對香港整體經濟產生不容忽視的負面影響，有經濟研究學者甚至非常精確地預測，樓價下調一成，香港的失業率就會上升百分之一；樓價下調兩成，那麼香港就不會再是全民就業了。
與會的學者多數是關心政改進程對香港經濟的長遠影響。但聽完上述經濟學者意見之後，筆者卻剛好相反，更擔心樓價經濟對政改進程的即時影響。從2014年開始，是香港政改諮詢期和實施期的關鍵時期，如果真如經濟學者所預測那樣樓價會下調，那就意味着樓價下調期和政改落實期就剛好撞上了。如何防止和應對樓價下調、經濟下滑所產生的社會怨氣轉化成政治上的負能量，這是當務之急，遠比什麼長遠影響來得更加火燒眉毛。2003年五十萬人大遊行，背後原因可以有很多，但其中一個重要因素就是樓市崩盤，大量中產人士變成負資產。
正如施永青先生所言：市場上有超過一百萬個的小業主，都把樓價下調至未置業者都能買得起的程度，樓價起碼要跌四至五成，大量小業主又要變成負資產？負面的財富效應，將破壞社會的內部需求與再投資能力（2013年3月15日香港經濟日報）。古語云：穀賤傷農，穀貴傷民（《漢書．食貨志上》）。古代農業社會治國的最大難題，莫過於調整糧食價格和供給——糧價太低，損害農民利益；糧價太高，增加民眾負擔。在香港這個經濟社會民生長期被樓價所牽制的現代社會，似乎並沒有跳出古人的經濟輪迴——樓價賤則傷小業主，樓價貴則傷無私樓者。那些整天喊着打擊大地產商壓抑樓價的民粹主義者，往往沒有考慮或者說故意忽略一點：樓價高低並不僅僅是大地產商和無私樓人士之間的矛盾，說白了，這更是小業主和無私樓人士之間難以調和的矛盾。無私樓人士的居住難題，可以用增建公屋和復建居屋來紓緩，但樓價下調所帶來的小業主資產貶值甚至負資產問題乃至由此而來的消費壓抑、投資萎縮和按揭利率上漲等問題，卻並沒有什麼提振復甦的短期方法。兩害相權，結論自明。
經濟負面效應不容忽視
不少學者用心良苦，提出不少真知灼見，希望香港能真正走向經濟轉型，長遠能夠擺脫「樓價對經濟和社會的綁架」。筆者卻大異其趣，遠慮之前，先解近憂；兩害相較，取其輕者。第一，成立經濟心戰室比政治心戰室來得更重要。第二，中央政策組等官方智囊機制應該逐步進行民意測試，或者更為精確地講，進行市民經濟情緒和政治情緒兩者相關度的測試。正如在2008年金融海嘯之後，全球各國的金融監管部門都銳意開發針對對銀行等金融機構的金融壓力測試工具。在「一國兩制」之下的香港，其實絕對有必要發展出一套能夠測試經濟狀況如何影響政治穩定的分析工具。第三，如果2014年後美國真的出現檢討量化寬鬆政策導致全球銀根收緊，繼而真的影響香港樓價下調，那麼為了減緩樓價下滑帶來的經濟負面效應，當局可真的要檢視一下，到底是繼續堅持「港人港地」，還是積極考慮「北水南調」？別過於糾結長遠，過了政改這一關再說。
(2013年12月18日 大公報 A12)
