持續智庫主席、立法會議員、嶺南大學協理副校長、教聯會會長 劉智鵬 

多年來，房屋短缺問題困擾港人，甚至有凌駕其他社會需要之勢；直至三年疫情將經濟打至七癆八傷，大家開始關 注，除了要有瓦遮頭，一介草民也需要有工作糊口。作為負責任的政府，不能掛一漏萬，必須有完整的策略為香港 的發展作全盤籌謀，以展示能夠承擔政府口中「讓市民有幸福感和獲得感」的使命。 

為闢地建屋方面，自回歸以來，特區政府引用《收回土地條例》已經收回435公頃土地。近日，政府在新界西北部多 處棕地張貼收地公告及去信當區受影響的人士，着令約200公頃土地的業權人或佔用人於2025年遷出原地，該土地 上的作業也必須終止。 

收地問題速待解決 

問題就來了，這些棕地很多都是香港重要支援作業的場所，與民生息息相關，例如冷凍、五金、物流等，支援着香 港的飲食業、建造業、運輸業等；這些棕地支援產業如果因為土地被徵收以致結業，將會導致很多人失業，全港凍 飲要加價，混凝土加價、房地產都要加價。 

發展局局長甯漢豪近日在網誌表示，因政府發展而受清拆影響的業務經營者，當局除了向他們提供金錢補償（政府 會對有關土地的業權人按土地面積根據公價作出補償，對土地上經濟作業營運者也會作出金錢補償以助其搬遷，稱 之為特惠津貼），亦會整理資料，準備盡快讓他們知悉新界範圍哪些地段較大機會可容納棕地作業。但政府不會主 導重置，營運者須自行覓地重建業務。今時今日，政府掌握城市規劃之主導，覓地建屋仍然困難重重，卻期望中小 型企業自行覓地搬遷，確是有些強人所難。政府官員，多數沒有經營一盤生意的經驗，未能體諒營運者的困難。 

開拓發展應有的考慮 

持續智庫最近就政府徵收棕地的問題與部分受影響的棕地作業者和業主交流，歸納了幾點重要的建議，希望政府考慮： 

保留有價值產業：政府在收地之前應該就目標範圍作研究調查，以了解相關棕地上個別產業對民生、經濟和社會上 的價值。有價值的產業，包括對社會民生有積極參與和貢獻的，或是對香港整體發展的全面性有幫助的，應該容許 選擇留在原地繼續經營。覓地建屋不應該見縫插針，城市規劃也不應該是抹走一切，然後在一張白紙上描繪，而應 該同時考慮包容及開拓。令人惋惜的例子包括屯門新慶村幾個經營了30、40年，支撐着香港經濟的支援作業將被清拆、本來規劃在第54區的體育館「被消失」、過百年歷史的粉嶺高爾夫球場被分拆，都引發很多負面意見。 

檢視收地時間表和政府配套：政府的「支援產業發展及整合棕地作業」計劃本意是收納原本在棕地作業的營運者 ，特別是可以進駐洪水橋發展區多層大樓的產業；但是大樓在2027/28年才落成，而有望遷入的作業則須於2025年 遷出原來的棕地，以致產業操作未能無縫接軌，營運者收了補償金也無法繼續經營。這些支援香港重要經濟活動的 產業，也許只有結束。 

政府提供基建開闢土地：為推進新發展區而進行大規模收地計劃之時，政府應該在新界原始地段加快提供基礎建設 ，特別是建路、接駁水電等等，讓自由市場經營者有開拓的空間。這些都是政府責任，不能期望小企業去承擔。

加速城規程序：盡速修改法例或城市規劃會訂下的守則，以縮短「生地」變「熟地」所須時間，才能釋放新界被凍 結的土地價值。 

政府不可忽視的問題 

持續智庫在與棕地支援作業者交流的時候，也發現了不少政府可能忽視了的問題： 

特惠津貼制度可能扼殺租地營運小企業：政府的收地補償金只發給業主，而在棕地上租地營運的支援作業小企業可 申請特惠津貼。然而，當政府宣布收地計劃之後，不少棕地業主不再與租戶續約，而自行登記為營運者，以便在適 當時候申請特惠津貼。小企業就被迫提早離場，也喪失了申請特惠津貼以延續其經營的機會。 

覓地搬遷困難重重：新界空置的「工業用地」極少，呎價也遠超出政府付出的補償金；營運者只能尋找廢置的農地 ，但在農地上營運工業活動必須向城市規劃委員會申請，門檻甚高，過程漫長，須聘請專業人士作各種評估，經年 累月，所費不菲。如果未得城規會批准而先買地，萬一申請不果，買地的投資就報銷了；但如果取得城規會批准後 才買地，又怕原業主抬價，甚至拒絕出賣。此外，有機會符合政府各部門和城規會要求的地段（須遠離民居，不影 響生態環境等等），多數是沒有「水、電、煤」，甚至沒有車道連接公路。 

破壞企業對投資及業務前景信心：就算能夠覓得土地可以重建廠房，企業對前景都擔心，不知什麼時候政府又來收 地，所有投資、心血會再次付諸一炬。所以，難免有企業失去信心，以致完全放棄，導致香港部分支援作業可能出 現無以為繼的局面。 

多層現代化產業大樓並不適合所有支援產業：有些產業需要有重型裝置，例如巨型冷凍水箱，必須在地面操作。物 流業也有部分操作，例如空箱儲存等，在高層大樓操作只會增添困難和成本。 

政府應避免利益輸送嫌疑：新發展區應該包括公營房屋及私樓，但政府以農地補償金收地，卻將部分收回的土地在 市場拍賣作私樓發展，會有「掠奪」民產以利大集團之嫌。 

有居才可安 有業才可樂 

持續智庫認為，任何發展不應該偏離「持續」原則，要避免對社會、環境、經濟造成破壞。「安居」與「樂業」相 輔相成，覓地發展房屋之時，不應破壞有社會價值、保育價值、經濟價值的產業。 

香港的城市規劃政策及守則已經追不上社會發展的步伐，應該盡快檢討。房屋發展是重要，但必須與保育文化、歷 史、人民生活和經濟產業發展取得平衡，才能造就和諧社會。我們相信特區政府不會只朝着一個目標奮進就「遇佛 殺佛，遇父弒父」，犧牲了其他維持城市持續發展的重要元素。 

2023年2月16日（大公報）