教聯會副主席胡少偉博士

美國顧問公司Demographia今年初公佈《全球樓價負擔能力報告》，香港連續8年登上全球最難負擔樓價城市之首，樓價對入息比率惡化至19.4倍，意即中等家庭要全家人不吃不用19.4年，其總收入才可支令置業一間，數值是歷來最高。翻查歷年報告，香港於2010年首次登上排行榜首，該年香港的平均住宅樓價相當於家庭稅前收入中位數的11.4倍。當年平均住宅樓價為258萬元，家庭入息中位數22.54萬元。8年間，香港平均樓價急升1.4倍至619.2萬元，同期家庭入息中位數卻只升41.5%至31.9萬元，香港家庭收入在這8年明顯追不上樓價的升幅。而在這8年內影響香港樓價除了建屋量不足外，辣招的推行也可能成為了幫兇。

當年面對樓價攀升，特區政府於2010年首度實施額外印花稅（SSD）。但由於熱錢不斷湧入，SSD力度不夠遏抑樓價，時任財政司司長於2012年10月26日推出加強版，即新購住宅單位在半年內轉售，須繳交樓價20%稅額，半年至一年須繳交15%，而一年至三年內則須繳交10%；並同時推出針對非永久居民買家額外繳交15％印花稅。實施雙辣招初期，香港在該年底的住宅成交量曾急跌五成，樓市有降溫跡象。然而，2013年初樓市竟又上升，特區政府再於2月22日推出雙倍印花稅，首置或換樓人士則可以豁免。由於全球陷入量寬，加上香港低息，不少業主拒絕壓價售樓，香港樓價於是到2014年再次高升。據土地註冊處資料顯示，自2012年11月1日至2016年10月25日止，二手住宅註冊量共錄172,883宗，比起前四年期369,699宗大減53.2%；及至2016年，二手樓年註冊不足4萬宗，創1996年有紀錄以來新低。

特區政府推出雙辣招目的是在市况過熱和供應較短缺情况下，照顧香港永久居民置業的需求，並打擊住宅短期炒賣活動，以紓緩香港樓宇的供求失衡。但自辣招推行以來，一手市場主導大市，樓價更越升越有；二手市場的換樓鏈却近乎斷裂，大部分買家被迫只投入新盤市場。在去年8月，金管局住宅按揭調查顯示新批出按揭貸款額大幅上升，錄得252億，平均按揭貸款金額推至263萬新高，而平均還款年期亦升至306個月(即25.5年)，再創歷史新高。2017年整體物業註冊金額總值為7,264.2億，按年升36.3%，並創出自97年以來的高位。據美聯物業房地產數據及研究中心資料顯示去年首11個月全港一手私樓註冊金額2,211億，亦創出歷史新高，反映了新盤市況熾熱。與此同時，二手住宅註冊金額亦略回升達3,100億，卻較97年全年的5,637億仍減約45%；再者，由於二手樓宇註冊宗數跌幅大，2017年首11個月的平均註冊金額上升至687萬，較97年的全年平均數386萬高出近78%，這反映二手樓宇在辣招下樓價乾升成交量減的扭曲生態。

金管局貨幣與金融狀況報告指2017年全年計樓價上升14.8%；而去年第4季家庭負債佔生產總值GDP比率升至70.2%，也是史上新高，可見香港樓價已升至令人不能不擔憂的地步。中原地產研究部2018年報告指3月27日至4月2日當周的中原城市領先指數CCL報152.18點， 連升9周共4.31%，是逾9年以來的最長連升記錄；當中，新界東、西的CCL_Mass指數亦創新高。面對香港一、二手樓宇樓價不斷破頂，有輿論建議政府應研究徵收住宅空置稅及增設資產增值稅；但這些新稅會否像額外印花稅般成為推高樓價的新成本呢？這是大家要認真擔心和研究的！

面對香港這個全球最難負擔的樓市，怎樣才可讓樓價不再無止境地持續上升，這是特區政府不能不研究的！再者，國際清算銀行今年首份季報點名香港為最有機會出現銀行體系風險的地區之一，當中債務及供款佔入息比率達警戒水平；尤其是香港發展商債務佔本地生產總值高達30%，在全球26個地方中位列榜首。而在美國可能溫和地加息的情況下，香港樓市會否爆破並禍延香港金融體系？這是特區政府另一個不可回避探討的關鍵課題。最後，八年來的多個辣招不單沒有如願地遏抑樓價，反而成為香港樓市持續高升不斷的助燃劑；特區何時開始減辣和退辣？將這個規管不了的香港樓價交回市場，這屆特區政府會認真思考這難題嗎？

2018年4月12日（幫港出聲）